什么是城市更新:(1)城市更新是城镇化发展的必然阶段,市政设施的存量改造终会超过增量建设,当前部分老化城区已不能满足9 亿城市人口的公共服务需求,我国城市更新正在起步。(2)城市更新还没有统一定义,各地实践也有所不同,大体而言,包括居住区、生产区、生活区、文化区、市政设施等方面的改造更新,其中居住区改造主要是棚改、旧改。
怎么做:(1)2021 年11 月住建部启动城市更新试点工作,21 个试点城市快速出台了相关政策,并制定了城市更新详细规划。从地方两会看,19 省市列出了城市更新的2022 年工作任务。(2)城市的增量建设时代主要依靠政府财政资金投入,而政府则依赖“土地财政”。进入存量改造的城市更新时代,更鼓励社会资本参与。
规模有多大:(1)我们将城市更新分为房地产投资和基建投资两部分。2020 年城市更新中的房地产更新投资规模为8555 亿,基建更新为1.66 万亿,合计约2.5 万亿。预计2021 年可拉动基建增速0.44 个百分点,2022 年有望达到1 个百分点左右。随着棚改退潮、住建部发文禁止城市更新过度房地产化,房地产方面的投资会减少,市政基建方面的投资会增加。(2)但归根结底,城市更新是存量治理,不是增量建设,带来的投资会小于城市建设。未来会经历城市存量更新与增量建设并行的时代,市政基建增速可期。但着眼更长期来看,城市增量建设时代会逐渐落下帷幕,城市更新会成为未来城市投资主流,到时整体投资规模将会下一个台阶。
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