 房地产行业：逐渐从增量走向存量 中国地产开发行业已经快速发展 20 余年，住宅供不应求局面业已扭转， 未来新增住房需求小幅下降。参考美国和日本地产行业发展路径，存量 房的销售租赁将逐渐占据中国住宅市场交易的主导地位。  房产中介行业的机遇：高增速、数字化、平台化 房产中介行业受益于存量市场增长和新房渗透率提升带来的高增速，我 们预计行业佣金收入未来十年的年复合增速高达 14%，将在十年后突破 1 万亿元。受益于数字化、平台化转型机遇，未来行业效率将不断提高。

  行业格局演变：规模经济，一超多强 根据历史经验，纯线上平台的盈利模式难持续，平台需与门店联动才能 实现效益。对标美国，中国房产中介行业集中度有较大提升空间，未来 有望实现一超多强格局。对比三类门店平台的联动模式，贝壳合作平台 模式实现自有品牌与链接品牌的共赢，规模遥居行业第一。拥有门店优 势的头部中介我爱我家以自营门店为重心并逐步探索加盟模式，平台建 设并进，发展步伐稳健。易居利用开发商资源优势获取房源切入新房销 售业务，赋能中小微中介门店。  贝壳：营业收入增长显著，盈利能力不断改善  贝壳的营业收入增长显著，新房交易结构占比提高。毛利率持续提升， 多项成本费用支出比例下降，净利润已转正，盈利水平持续向好。健康 的资产负债率及现金流状况，足以支撑贝壳长期可持续发展。 

  我爱我家：发展步伐稳健，推动数字化战略转型 随着国内疫情影响逐渐消散，我爱我家业绩修复明显。目前二手经纪业 务仍是业务重心，同时挖掘新房业务提升潜力，发展稳健。公司提出“数 字化”战略转型计划，我们看好其未来的发展空间。  投资建议 综合来看，我们认为房产中介行业受益于存量市场增长和新房渗透率提 升带来的高增速，以及数字化、平台化转型机遇，未来行业效率不断提 高、市场份额进一步集中，房产中介龙头公司的价值会逐步提升。建议 关注我爱我家。