投资要点 

   行业迎来 IPO 高峰：2020 年是物管公司集中上市的窗口期，目前百强房 企中递表的物管企业达 11 家，2020 年内港股物管板块的上市企业有望超 过 30 家，总在管规模有望超过 33 亿平米，行业迎来 IPO 高峰。其中包含 5 家龙头物管公司，将给板块带来冲击，同时商管公司开始登陆资本市场， 板块多样性增强。

  整合加速：2020 年行业收并购频繁，物业管理板块上市公司公告的收并 购活动一共有 26 起，涉及金额达到 19.36 亿元。并购标的大部分以小型 物管公司为主，补充了大量的在管面积。对于一些在管面积规模较小的公 司，通过并购做大规模的途径更容易实现。收并购及整合在未来几年仍是 行业重大趋势，上市公司有充足的现金储备，也有做大规模和提升区域内 规模效应的动力。 

 政策完善：1）各地住宅物业管理费调整机制更加灵活；2）城市公共服务 领域资源逐步市场化，吸引龙头物管公司参与进来，不断拓展物管公司的 业务边界；3）老旧小区改造为有专业电梯服务能力的物管公司带来增量 市场空间；4）物管公司将成为扩内需的抓手之一，在政策支持下对接更 多商业资源，推动社区增值服务加速发展。

  空间大，成长高：物管行业是“存量+增量”的发展模式，现阶段业绩增 长的核心动力仍是规模增长，第三方市场仍有较大空间。从存量来看，物 管公司平均合约在管比为 1.9，现有合约面积可支撑短期的规模增长；同 时社区增值服务还在发展初期，存量项目仍有渗透空间，存量项目价值可 进一步提升。从增量来看，物管公司主要依靠“内生+外延”的发展模式， 多渠道增加在管面积，提高市场份额；随着物管公司规模增长，增量结构 向第三方倾斜，来自第三方的新增在管面积占比将不断提升，未来在市场 外拓上有较强竞争力的物管公司有望保持长期增长动力。此外，物管公司 积极发展多元业态，拓展业务边界，扩大市场规模，有望在中长期保持高 速增长。

  行业估值：我们从 3 个维度考察行业的估值：1）当前二级市场的估值， 随着越来越多不同类型物管公司上市，稀缺性降低，公司之间的估值出现 分化，截止目前港股物管板块对应 2019 年的静态平均估值为 37.3 倍 PE， 对应 2020-2021 年的预期估值分别为 27.1/19.2XPE；2）IPO 的定价估值， 由于物管公司受到追捧，以及港股市场新股赚钱效应，更多的基石投资者 参与物管公司的 IPO，物管公司的 IPO 定价估值逐渐抬高，相对二级市场 的折价越来越低；3）行业收并购的估值定价，物管公司的收并购基本以 中小物管公司为主，收并购估值以 10-15PE 估值区间为主，也随着收并购 的需求加大而估值有抬升的趋势。

  推荐公司：物业管理行业受益于 4 大规模红利，板块正处于从 1 到 N 的 快速拓展期，而增值服务正经历从 0 到 1 的拓荒期。物管公司经营稳健， 现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选永升生活服务、宝龙商 业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务，推荐关注新城悦服务、保利物业、 时代邻里、雅生活服务。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期； 增值业务拓展不及预期。