[Table_Summary]  各地陆续出台保交楼政策措施。按照出资主体来划分，主要分为地方政府为主、商业银行为主和地方投融资平台为主等；按照处置方式来划分，主要分为收并购、破产重组和售改租等。但大部分地方政府仍处于表态阶段，实际落地有限。后续若目前烂尾楼盘全部顺利竣工，能拉动地产投资约 1-4 个百分点。

 反弹也是弱反弹，重点关注结构性机会。首先房地产行业总体处于去金融化的下行阶段，其次出于稳增长考虑后续政策有望加大房地产行业托底力度，再者考虑到都市圈的发展有望带来新的地产投资机会，我们认为房地产行业后续有望出现一波弱反弹，同时应重点关注都市圈发展带来的结构性投资机会。

 长期视角来看，人口拐点提前到来，主力购房人群将在2035年后下降明显。我们预测今明两年大概率已是人口峰值，购房人群萎缩对当前地产销售的拖累不是主要矛盾，2035 年后将更为明显。

 我国城镇化率仍未到达75%的平台期，人口向大城市集中的趋势短期内不会改变。结合人口和城镇化趋势、刚需、改善、折旧、空置等因素后，预计 2030 前房地产投资增速在 4%-6%之间。

 中国房地产长效机制在哪里？我们认为可能是中国香港、德国与新加坡模式的结合，“重租赁、强保障”是出路：  发达国家经验证明，经济越发达，租房家庭越多；尤其在人口稠密的都市圈，存量房交易占主导决定了这些地区租房家庭比例显著高于全国平均水平。

 保障房是过去多年来我国住房市场发展的一个短板，住建部明确“十四五”期间保障性租赁住房是建设重点。

 “重租赁、强保障”的长效机制会给地产销售、房价和房企经营模式带来深远影响：  从地产销售来看，租赁占比提升可能会导致地产销售下滑速度加快；  从房价来看，租售同权化将缩小绑定在地产上的公共服务溢价，提高租金回报率，并导致房价在同一城市内部的进一步分化；  从房企经营模式来看，高线城市房地产业将从生产属性向服务属性转型。