违约率统计:2022 年三季度按照主体与按金额统计违约率均上升。2022 年三季度展期及违约债券 95 支,共涉及 51 家违约主体,14 家主体为首次违约,与二季度末相比,按主体总数统计的民企违约率明显上升,由 9.54%变为 10.10%;按金额统计的民企违约率小幅上升,由 8.45%上升至 9.51%。
违约债券统计:2022 年三季度新增 27 支实质违约债券,14 家首次违约主体均为民营企业,且其中 13 家为房地产行业相关企业,说明虽然三季度房地产市场利好政策频出,但主要集中于项目本身及市场需求,还没有明显传导到房企端,特别是融资端未有明显改善。
三季度首次违约房企特征: 1、从主体性质来看,均为民营企业,违约债券类型以海外债、私募债为主,千亿以下的中小房企及地方性房企占比较高。
2、从违约因素来看,受政策监管趋严及房地产市场不景气影响,2020 年以来各违约主体基本都出现了销售收入及毛利率大幅下滑的情况,自身造血能力受损,偿债能力随之减弱,叠加房地产行业短期债务占比高,到期压力集中,且作为中小型房企融资能力有限,资金结构中高成本的海外债、非标融资占比较高,在债券实质违约之前也纷纷出现了票据违约等舆情,多种因素共同驱动下导致债券实质违约。
总体来看,房企流动性依然紧张主要受行业销售恢复缓慢、外部评级下调及再融资受困等多重不利因素影响所致,但随着市场出清,违约房企数量呈逐月下降态势。在仍有存量债的民营房企中,目前未违约及展期主体已比较有限,且集中在北京、上海、广东、浙江、福建等经济相对发达省份。在 9 月份支持政策继续密集出台的情况下,民营房企大规模违约潮有望接近尾声。
风险提示:房地产市场修复不及预期,信息收集及因素判断存在误差
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