过去30 年来，REITs 凭借其低风险、稳定回报、与其他投资品种相关性低等特点，在全球范围内经历了较快的规模增长。从制度上看，各国REITs 监管框架在收入构成、强制分红、税收优惠等方面较为相似，而在具体组织形式、资产规模、股权结构等方面存在一定差异。从底层资产上来看，美国REITs 种类丰富，基础设施、零售类占比较高，日本、新加坡、香港则更侧重于办公楼、零售等传统商业地产。从投资价值上看，各国REITs 历史表现相对于当地股票市场均有一定竞争力。在美国上市REITs 中，基础设施类表现优于平均。

境外市场REITs 指数化投资发展较为成熟。一是跨市场投资已成为全球 REITs 投资需求的主要驱动。自2006 年以来，50%以上的REITs 指数产品为跨市场产品；二是投资者可通过指数产品分散REITs 非系统性风险并获取长期稳定回报，近年来，REITs 指数化投资规模增速较快，占REITs 相关资管产品总资产规模约42%；三是目前REITs 指数化投资标的已较为丰富，以覆盖各区域的REITs综合指数为主。

境内市场REITs 发展较为滞后，长期来看具有较为广阔的指数化投资空间。

一是投资领域明确以基础设施补短板项目为主，基础设施的覆盖范围较境外更广，涵盖产业园、仓储物流、交通、市政工程等，底层资产均较为优质；二是境内公募REITs 底层资产集中度相较于境外REITs 更高，现阶段境内REITs 投资者或具有更高的分散化投资需求；三是境内市场公募REITs 采用“公募基金+资产支持证券”形式，相关制度与境外REITs 存在诸多不同，但仍保留了该品种高稳定性、高分红收益等风险收益特征，对于追求长期稳定回报的投资者吸引力较大，长期来看具有较为广阔的指数化投资空间。