2022 年地产市场穿越从信用风险到行业风险的风波，债券投资者也经历了从初期茫然无措到三支箭后信心筑底，11 月以来房地产行业政策连续出台，历史上鲜有如此般对某一行业的密集支持性政策出台，支持范围在扩大，支持力度也在加强，近期多重因素交织下，地产债二级市场表现升温。我们相信政策 -销售-融资的逐步修复确定性在加大，当前政策底已现，接下来需要关注和期待疫情平稳后销售数据的表现。而经历了一年多的行业动荡，站在政策转向的新起点，2023 年地产债又将何去何从，我们将从政策、资金、风险、基本面、利差五大方面展望2023 年地产债的走势与投资策略。

▍ 政策导向转为平稳发展。本轮房地产周期经历收紧、去库存、调控、纠偏、支持等五轮政策改革。从趋势看，中央强调“房住不炒”的基调，注重房地产行业的逆周期调节，避免大起大落，从而引导行业平稳发展和脱虚向实。2022 年前三季度虽然同样有一些支持性政策出台，但实际取得效果一般。11 月以后，诸多重点政策落地，在帮助房企纾困的同时也向市场传递政府支持房地产行业平稳发展的态度与信心。市场预期即使地产行业仍处于弱修复通道，但短期内房企的流动性困局将得到改善，后续政策面也有望继续支持地产行业，因而二级市场上投资者情绪转暖。

▍ 房企实际到位资金同比降幅趋缓。与往年相比，2022 年以来房企实际到位资金规模降幅明显，至2022 年11 月，实际到位资金20.91 万亿元，同比减少18.82%，主要为当年到位资金同比下降25.66%。细分各项资金来源， 2022 年以来各细项资金来源规模均出现不同程度的下滑，至2022 年11月，部分资金来源的降幅已边际收敛，而部分资金来源的同比增速仍在下探。从债券融资角度看，2022 年以来地产境内债与美元债同比降幅明显。

对于境内债券，预计未来随着房企“第二支箭”政策的推行和市场信心的恢复，净融资规模将持续改善；对于美元债，短期内地产美元债的净融资仍难言乐观，一级市场的回暖需等待美联储货币政策的转向和行业基本面的切实修复。