疫情扰动下，2022Q4 地产销售持续走弱。与之对应的是地产政策的持续优化。

央行、银保监会印发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，从机制上给予了地方金融监管部门在按揭贷款利率上更多的自由裁量权。随着疫情冲击逐渐过去；需求端利率下行，限购限贷放松；供给端三箭齐发保地产、保交楼，市场信心开始逐渐恢复，预计2023 年地产销售将迎来反弹，全年实现正增长概率较大。

▍受到疫情扰动影响，四季度地产销售持续走弱。全国42 城市的新房网签数据统计显示，保交楼政策陆续出台后，2022 年三季度新房销售降幅逐步收窄，9 月份一线城市和三、四线城市实现6.4%和5.4%的同比正增长，二线城市下降 28%。但是，随着四季度疫情扰动的逐月增强，商品房销售增速趋于下行，12月份一线、二线和三四线城市商品房销售同比增速再次下降至-35.6%、-31.0%和-43.0%。

▍地产政策持续优化，需要看到地产销售回暖，房价、地价和土地市场趋于稳定。

2023 年1 月5 日，央行、银保监会印发《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。此举建立了按揭贷款利率调整长效机制。按照2022 年9 月至11 月的房价数据，二线城市中有13 座城市满足政策要求，三、四线城市中有25 座城市满足政策要求，包括已经下调了利率的武汉、石家庄等城市。根据过去10年中多轮房地产周期的经验，按揭贷款利率与房地产的销售情况之间的反向关系较为明确。随着疫情冲击逐渐过去；需求端利率下行，按揭利率达到历史最低，限购限贷放松；供给端三箭齐发保地产、保交楼，市场信心开始逐渐恢复，预计2023 年地产销售将迎来反弹时机。