物业管理行业供给侧良币不断淘汰劣币，规模化优势产能崛起，需求侧不断扩容和升维，物业管理全覆盖，基层治理全域化和后勤保障专业化等政策催化剂不断。我们认为，投资物业管理行业，就是投资优秀企业的高成长性。

▍行业在2020 年继续加速快跑。我们统计，24 家重点上市公司实现营业收入1162亿元，同比增长40.5%，较过去两年进一步加速；实现归母净利润165 亿元，同比增长68.5%，较2019 年加速。由于大公司市占率仍然超低，故而并不存在大基数公司增速慢的情况。2020 年底，这24 家公司在管达到37 亿平米，同比大增36.0%，增速较过去两年提升。

▍持续高增长来自政策支持下的供需相长。我国很少有其他传统服务业停留在市场化初兴阶段，但物业管理在2017 年之前缺乏独立性，反而在近几年呈现出政策高度支持，需求不断升维和扩张，供给不断提效和增长的局面。这种局面，意味着微观上优秀物业管理公司急速前进，以顺应物业管理服务规模化全覆盖，后勤保障专业化社会化和基层治理全域化的需要。

▍规模化提供品质服务的能力是第三方外拓加速的基础。由于科技的运用，人才的进步更迭和补充，管理能力的跃升，不少企业真正掌握了规模化提供品质服务的能力。这种能力具体表现为人均在管面积的提升和单位员工工资的上升并存，这也是规模和满意度均衡发展的底层前提。绿城服务等企业巩固了外拓的传统优势，而碧桂园服务等企业也锻炼出很强的外拓能力。

▍并购是成功或者失败的加速器。我们认为，并购可以加速优秀企业走向规模经济，也会加速劣质企业暴露规模经营的问题。尽管资本市场现阶段并不认可并购，但由于规模经济门槛挑战日趋严峻，且不少企业资金充裕，我们预计短期并购市场热度仍会提升。到2021 年下半年，我们认为有意向被并购的企业可能明显增多，并购市场或回归理性。

▍增值服务仍受规模约束，科技服务成为最新亮点。业主增值服务整体增速远超总营收，在总营收中所占比例亦不断上升。增值服务发展空间广阔，束缚还是规模不够。好在行业公司已经进行了多个方向的增值服务探索，逐渐摸索出可行的发展方向，只需等待规模经济临界点。社区也有着丰富的科技应用和改造的落地场景，这一领域市场极为广阔，分拆独立运营或成未来趋势。

▍风险因素：部分物业管理公司不具备规模化提供品质服务的能力，规模可能随时间瓦解的风险。并购市场短期对价过高，整合存在难度的风险。

▍投资建议：提升效率，摘取规模的花朵；拥抱成长，收获科技的果实。我们认为， 2021 年物业管理行业将彻底告别青涩期，迎来发展的黄金机遇期。这不仅意味着政策支持企业市场化做优做强，更意味着存量社区智能化改造方兴未艾，科技和管理的提效可能迎来质变，规模化提供品质服务成为可能，单盘盈利模型在更广阔空间跑通，增值服务在更大的作业面下酝酿提质。我们看好物业管理行业的发展，推荐绿城服务、保利物业、华润万象、金科服务、世茂服务、永升生活服务、碧桂园服务、新大正和招商积余。