概况：截至 2021 年 5 月 17 日，交易所累计已受理 10 只公募 REITs 产品（上交所 6 只 /深交所 4 只），其中 9 只已获证监会注册；从底层资产类别来看，首批公募 REITs 包括不动产类 5 只（产业园区 3 只+仓储物流 2 只），收费公路 3 只，环保设施类 2 只，首发 10 只产品募集金额共约 350 亿元，收费公路募集资金额度相对较大。 

估值：1）公募基金角度，5 只不动产 REITs 的“预期募集金额/2021 年预期可供分配金额”大约在 20-25X 之间，而收费公路、环保设施 REITs 则平均在 10X 左右，这意味着不动产 REITs 估值相当于收费公路、环保设施 REITs 的 2X 以上。2）底层资产角度， 5 只不动产 REITs 底层资产“租售比”的倒数（评估价值/2021 年预期营业收入）在 13- 18X 之间，平均在 16X 左右，产业园区和仓储物流项目差别不大，但都明显高于收费公路、环保设施项目估值（均值约 7X）；不动产项目评估价值/2021 年预期 EBITDA 在 20- 25X 之间，该估值水平也是收费公路、环保设施项目的 2X 左右。 

回报：从国际经验来看，REITs 的长周期持有复合回报率可达双位数，且跑赢股票和债券指数。首批 5 只不动产 REITs 的预期动态股息率在 4%-5%之间（可分配现金/募集资金），股息率明显低于收费公路、环保设施 REITs（可接近 10%左右），主要反映二者在底层资产增值潜力方面的差异。从历史数据来看，不动产项目单位租金大多可维持个位数年化涨幅（至少跑赢通胀），首批 5 只不动产 REITs 预计也可维持个位数涨幅，再叠加一定的主动管理，预计“股息率+增值率”可以给到双位数左右的回报率。从区位和出租率综合来看，预计普洛斯/盐田港/张江光大园等项目的长期回报或更胜一筹。