为何关注三四线地产？

如何看待地产后续走势？724 后是一轮新的效用验证期。数据统计，政治局会议后，4 大一线城市，21 个新一线、二线城市，24 个三四线城市出台相关地产调控方案，且近期《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》印发，推动落实首套房贷款“认房不认贷”政策措施，“一城一策”工具箱落地，后续关注效用检验。

为什么要关注三四线地产？三四线对于地产尾部风险与修复程度更“敏感”。

市场观察地产边际变化往往聚焦一二线，如杭州、郑州，但事实来看，一二线拥有更多刚性需求、政策放松的幅度与频率更高、金融资源的丰富程度与调用能力更强。客观来看，三四线城市贡献了全国三分之一土拍收入与五分之一的新房销售额，其面临地产的长尾效应与一二线城市的虹吸效应，土拍情况与库存去化“路程更长”，对于地产尾部风险与修复程度，亦需关注三四线。

对于三四线城市，我们关注什么？可以从三个方面探讨：三四线房地产目前的定位、谁在支撑三四线的地产行情、政策落地下哪些三四线城市已“突围”。

⚫ 三四线的房地产定位是什么？

三四线城市房地产周期以 2018 年为分界线划分为两个阶段。

2018 年前：棚改货币化支持三四线城市去库存。2015 年提出三年改造方案，其后四年改造规模总计 2442 万套。实施效果来看，2014 年货币化安置率 9%、 2015 年 30%、2017 年约 6 成棚改采取货币化安置手段。商品房待售面积 2015 年起回落，至 2019 年基本触底。

2018 年后，棚改淡化，旧改补位，内生需求支持去库存。各城市回归基本面支撑逻辑且分化明显，部分城市受益于返乡置业、改善性需求释放，需求韧性较强，三四线房地产市场进入新一轮调整期。

三四线城市房地产有何变化？

对政策“触达”的敏感度往往较低。三线城市新建商品住宅价格指数同比触底分别晚于一线、二线城市 1 个月、2 个月，长尾效应影响下政策“触及”难度更大。

三四线城市在土拍与商品房销售市场的比例降低，而一线城市地产逐步“中心化”。2022 年至 2023 年 1—7 月，三四线城市卖地收入占比下滑 10.2pct， [Table_CompanyRptType] 深度研究敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 18 证券研究报告商品房销售金额较 2020 年下降 8.6%，而一线城市占比分别提升 8.7pct。二手房方面，三四线城市与一二线走势背离。三四线二手房市场挂牌价涨幅低于一二线城市。