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导读：本文深入探讨了 REITs 的估值方法论，介绍了海外估值模型及国内适用情况，详细解释了不同类型 REITs 的特性、估值步骤和估值模型的关键因素。海外 REITs 市场成熟，估值体系完善。从海外 REITs 的估值模型起源来看，评估价值一般有成本法、收益法、市场比较法三种评估方式。成本法对 REITs 估值由 REITs 的净资产价值等该公司资产与物业的估值减去净负债后做一定调整得到。从收益法角度看，在 REITs 估值时，通过将被评估企业预期股息折现至某特定日期以确定评估对象价值。市场法主要使用 P/FFO 和 P/AFFO，类似于二级市场的 PE 估值法，是一种相对估值工具。国内 REITs 市场尚未成熟，发展阶段和信息披露要求与海外市场不同，国内 REITs 估值暂时无法直接套用上述估值模型。由于我国公募 REITs 基础设施资产的收入相对稳定、基金分红比例稳定，可采用收益法对公募 REITs 进行估值。我国公募 REITs 估值方法。REITs 的估值直接影响发行价格和上市交易，在项目执行期内，尽职调查执行对底层资产的估值，此估值结果直接影响在项目申报发售期基金发行价格的确定，进而在存续期内对二级市场的表现、后期运营及扩募等产生持续影响。中债估值中心通常采用收益法中的股利折现法对公募 REITs 基金份额进行估值。中证指数将 REITs 分为偏股型和偏债型，对于偏股型 REITs 采用市场法，对于偏债型 REITs 采用类似 NAV 模型。
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