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前言：2021 年5 月14 日，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金等9 只REITS已通过交易所审核。我国公募基础设施REITs 从何而来、有何特征、向何处发展？本文对我国公募基础设施REITs 做详细梳理，试图回答以上问题。
从类REITs 到REITs 的七年之旅：REITS 起源于美国，诞生之初是为了满足部分高净值投资者参与商业地产的诉求以及支持跨州高速公路的投资建设。2000 年被引入日本，主要为提振房地产市场、解决不良债务的问题。在美国，私募REITS 约占2/3，公募REITS 多属于公司制和权益型品种，二者均提供可媲美权益的长期收益。在公募基础设施REITs 诞生以前，我国曾衍生出主要投资于不动产的“类REITS”产品，但与海外公募类REITs 更接近高流动性的权益资产不同，类REITs 本质上更接近于分级私募债，优先级收益率也十分接近固收产品，具有较高的债性。
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