一、理解基础设施REITs 的四个基本概念基础设施REITs 的本质是基础设施项目的上市，以基础设施为底层资产进行资产证券化，投资人可通过购买基金份额分享底层资产产生的收益。

一个核心模式：我国REITs 以“公募基金+ABS”模式为主。当前基础设施REITs主要通过购买资产支持证券穿透持有项目的所有权，以满足现行制度下我国公募基金不得购买非上市公司股权的监管要求。

二重收益属性：REITs 收益兼具股债特性，是优质的抗通胀资产。基础设施 REITs 的收益来源于分红收益与增值收益两部分：强制分红政策一般规定将 90%以上可供分配金额分配给投资者，保障投资收益的稳定性，具有债的特性；增值收益受宏观周期、底层资产经营质量的影响较大，更偏向股的特性。

三种投资类型：根据投资方式的不同，REITs 可分为权益型、抵押型和混合型。权益型REITs 投资并拥有底层不动产的所有权，收益来自于租金和资产增值；抵押型REITs 通过提供抵押贷款，或者购买MBS 向不动产所有者提供融资，收益来源于利息。混合型REITs 则是上述两种类型的混合。

四个发行环节：当前我国公募REITs 的发行流程包括发起人申报、国家发改委审查、中国证监会和交易所审核、上市后运营管理等四个环节。

二、全球REITs 市场分析：美国市场占据主导地位，主要收益来自于分红第一，全球REITs 市场规模超过2 万亿美元，美国占据半壁以上。截至2020年底，全球共有43 个国家和地区发行REITs，全球公募REITs 市场的总市值超过2 万亿美元。其中，美国REITs 运作模式最成熟，产品数量和规模在全球市场中占据主导地位，总市值规模占全球市场的63.4%。

第二，以美国为代表的REITs 市场具有三大特点。一是从产品类型上看，权益型REITs 成为主流，在美国REITs 市场中的占比超过90%。二是从行业维度来看，美国基础设施REITs 市值最大，占比达到17.4%，住宅、工业REITs市值占比分别为15.5%和11.4%。三是从投资主体来看，机构投资者是主要的参与者。截至2020 年10 月末，机构投资者持有的市场规模约有1.11 万亿美元，约占总规模的88.8%。

第三，分红收益是REITs 的主要收入来源，随着通货膨胀水平的上升而提高。

将美国REITs 的回报率拆分为分红收益和增值收益两部分。分红收益率与美债收益率高度相关，近40 年平均分红收益率为8.0%，贡献了全体收益的 69.8%。增值收益与标普500 收益率具有高度相关性，平均增值收益率仅为 3.5%。