需求侧：8 月居民杠杆扩张乏力，中长贷未见显著改善 8 月，居民部门新增存款8,286 亿元，同比增加4,948 亿元，环比多增11,666亿元（+345.15%）。8 月，新增信贷12,500 亿元，同比增加300 亿元，环比增加5,710 亿元；8 月居民短贷新增1,922 亿元，同比增加426 亿元；居民中长贷新增2,658 亿元，同比少增1,601 亿元。1-8 月累计新增居民中长贷1.97 万亿元，同比增速为-53.6%，新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约12.6%（2021 年全年水平为30.5%）。

截至2022 年8 月20 日，5 年期LPR 报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限5年期LPR-20bp 即4.10%，二套房按揭利率下限为5 年期LPR+60bp 即4.90%。

供给侧：8 月境内外债发行规模收缩，首单全额担保民营房企债券正式落地 8 月房企境内外单月合计发债373 亿元，环比-63.3%，同比-29.2%，单月净融资 -453 亿元。其中8 月境内发债较7 月有所下降，单月发行369 亿元，单月净融资-210 亿元；8 月境外发债4 亿元，环比减少99.0%，同比下降93.0%，单月净融资额约-243 亿元。具体来看，主流房企中万科、保利发展、龙湖集团、华润置地成功新发境内债；境外债券方面，主流房企中绿景中国地产完成境外债融资。

存量债务方面，雅居乐赎回2022 年8 月31 日到期的优先票据，本金为4 亿美金，息票率为4.85%；新城控股偿还2 亿规模的美元债。

民企存量债务展期及重组方面，龙光集团、融创中国、世茂集团涉及已到期债券 （或部分）本金以及（或）应计利息商议展期和债务重组的情况。

公募REITs 方面，截至9 月14 日，我国上市公募REITs 产品增至17 只。从二级市场收益情况来看，除平安广州广河REIT 外，其他产品全部实现正收益，其中 13 只股价较上市首日涨幅超20%，平均录得涨幅29.3%。

截至9 月14 日，仍有两只公募REITs 项目处于申报审批过程中，其中中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金于2022 年9 月2 日申报，当前状态为“已受理”； 华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金于 2022 年5 月6 日申报，当前状态为“已反馈”。

投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4 月29 日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7 月28 日政治局会议定调“保交楼”，8 月中旬住建部、财政部、人民银行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。

风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。