房地产行业：_“三道红线”下房地产的15个预判，地产融资新机制深度研究和影响展望-20201019-华泰证券-45页

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房地产行业：_“三道红线”下房地产的15个预判，地产融资新机制深度研究和影响展望-20201019-华泰证券-45页

# 房地产 # 三道红线 # 地产融资新机制大小：1.19M | 页数：45 | 上架时间：2020-10-20 | 语言：中文

类型: 行研

上传者: XR0209

撰写机构: 华泰证券

出版日期: 2020-10-19

摘要：

融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑2020 年8 月多部委联合推动房地产融资长效机制，我们认为是改变行业发展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。未来行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势，房地产板块的估值体系也有望借此重塑。重点推荐万科A、金地集团、中南建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。我国地产融资政策历史：地产融资长效机制是如何炼成的？过去近30 年伴随我国经济和房地产业发展，相关融资比重也不断创新高，商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额在2019 年达到29%，如果算上影子银行等占比预计更高。2016 年后我国房地产融资监管政策从周期性、一刀切开始转向长效机制、精细化管理。2020 年8 月的“三道红线”房地产融资长效机制将助推监管“市场化、规则化、透明化”，完成融资长效机制的闭环。

重点房企的扩张历程与新政应对：从追逐规模和ROE 到潜心内功有息负债扩张的核心影响在于：1）强化规模为王导向，直接决定房企未来可售货值弹性；2）撬动项目IRR 上行，权益乘数过去是ROE 的主要支撑力量。我们认为此次融资新机制将自上而下打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，也为行业的新格局打开篇章。企业也将从几个方面应对谋求改善：1）控制拿地额；2）加快开工；3）加快竣工；4）重视项目并表权；5）适当降低并表项目权益；6）推动资产价值重估；7）加大产业链融资。

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