• 在经济换挡、产业升级、疫情反复等多重因素下，我们预计明年房地产销售和投资增速均放缓。今年Q2开始，销售修复效趋好，从结合市场热度和去化情况来看，我们预计后续销售面积增速将放缓，预计2021年-3.1%~-2.5%。房企到位资金中的房款增速相应收窄；同时外部融资环境转向“一企一策”，融资新规适用范围扩大到更多房企，房企到位资金承压。叠加行业整体存在一定的去化压力，重点城市去化率连续走低，预计明年房企拿地意愿会有所减弱，土地成交规模下降，不过由于地方财政收入缺口仍然大，地价将依旧上涨，整体土地投资仍有一定支撑，预计同比微弱增长。房企新开工面积下降程度（21E：-5%）或大于竣工的改善程度，同时净复工面积下降，预计建安施工投资略有下降。我们预计20年房地产投资增速5%~5.7%，21年4.6%~5.5%。

• 当前贯穿房地产行业的核心要素有四：1）行业容错率变低，利润率从11年进入下行通道，市场地货比整体走高，企业地货比也多呈上升趋势。2）城市间分化加剧，三四线城市市场热度下降；非核心城市群的三四线比核心城市群的三四线盘均去化率更高。3）行业集中度进一步提升，体现在了销售、融资、拿地资源都向龙头集聚，尾部企业退出推动行业加快出清。4）房企融资管控升级，进入“一企一策”精准调控的阶段。

• 房企靠旧模式不能延续高增长，在现阶段需要参透行业发展的核心要素，把握合适的“道与术”。1）为应对行业利润率下滑，增加多元拿地方式，降低土地成本。2）提升自有资金周转率及开发运营效率。3）选择合适的省份和城市下沉，兼顾自身管理半径。4）增强营销，适当降价促销，加速回款。5）积极拓展多元融资渠道：供应链融资、ABS、项目股权融资。6）合理运用无息杠杆，对上下游供应商的占款大幅增长。7）增强运营资金，加强对现金流的主动管理。8）灵活运用企业内的非房业务载体。9）盘活存量资产，打开新的利润增长点。

•未来行业将面临“常与变”，整体来看长中短期仍能继续维持稳定增长。基于以下三点：1）短期来看，当企业高负债时，用ROE来评价房企可能是有所高估的；ROIC将成为评价房企价值的重要方式。房企可以通过提升产品力、管理运营能力以及合理控制有息负债规模来提升自身ROIC。2）中期来看，未来10年内中国住房需求仍有13.8亿平/年的需求支撑。3）长期来看，存量市场将迎来蓝海，未来市场将以二手房成交为主，其市场的集中度将更高，更需要具有规模和网络效应的平台型房地产服务公司，房地产服务公司价值提升。