本文为固定资产投资分析框架的下篇，详细梳理了基建投资、制造业投资、房地产投资的宏观脉络，并为三大类投资搭建了“意愿-能力-观察指标”分析框架。

➢ 固定资产投资预测方法论：“意愿-能力-观察指标”分析框架基建投资：基建投资的意愿由政府决定，其本身是政府托底经济的手段之一，因此具有明显的逆周期性。政府部门的重大会议，以及工作文件是把握财政政策基调的重要信息来源。资金来源层面，近两年城投融资、非标资金监管力度较大的背景下，一般公共预算、土地使用权出让金收入、地方政府专项债券成为了分析基建投资资金来源的重要变量。建筑业PMI和基建上市公司订单是基建投资的同步指标。

制造业投资：与基建投资由政府投资主导不同，民间投资在制造业投资中占到近9 成。制造业利润、利润率以及产能利用率是判断制造业投资意愿的核心因素。利润和产能利用率领先制造业投资的时长基本相同，都为一年左右。资金来源上，企业留存利润和银行贷款在制造业投资的资金来源中占到了较为重要的位置。出口是预判制造业投资的有效指标，领先制造业投资约一年。

房地产投资：销售是影响房地产投资意愿的核心因素，其好坏反映房地产需求的强弱，如果销售状况好，房企盈利预期提高，后续拿地、施工的积极性会更高。近年来，随着调控政策收紧和银行风控趋严，开发商的资金来源更多依赖于销售回款，因此房地产销售在影响房企投资意愿的同时，也决定了房企拿地、施工的能力。观测指标方面，房地产土地成交总价大约领先土地购置费3 至4 个季度，施工面积是判断建安投资的同步指标。

➢ 案例分析。基建作为今年“稳增长”的抓手，1-8 月实现了两位数的增长。

1-8 月地方政府新增专项债发行进度达到了全年的96.4%，显著快于前两年同期，其中有约65%投向了基建领域。年中以来，开发性政策性金融工具相继落地，也从资金端对基建投资形成助力。制造业投资表现也较为亮眼。意愿方面，去年下半年制造业利润增速较快，产能利用率处于较高区间，企业有扩大资本开支的动力。能力方面，制造业企业留底退税，叠加外部融资环境优化，政府对制造业支持力度较大。房地产投资方面，7月中旬多地出现烂尾楼“断供潮”， 居民对于期房的信心被再次击碎，并引起房地产销售二次探底。地产销售景气的回落进一步从资金端抑制了地产企业拿地、开工的能力。8 月以来房地产调控政策积极出台或优化。但一方面政策从落地到见效存在时滞，另一方面，居民对于收入、以及房价的预期还未发生明显的好转，房地产市场真正企稳可能还需等到年末。