➢ 政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施

回顾近十年的中共中央政治局会议，对于房地产着墨颇多，但是关键词是在发展和变迁的。2012-2013年，会议中提到最多的是“调控”；2014年，“城镇化”；2015-2016年，“去库存”；2017年至今，则是“长效机制”。2020年，政策整体呈现前松后紧态势。上半年疫情影响下，为扶持房地产市场稳定健康发展，政策环境较为宽松，2020年下半年，调控略有转向，多地开始收紧。展望未来，调控成果来之不易，我们判断政策仍将保持一致性。

➢ 展望2021，行业供需格局趋于稳定

（1）强者恒强、运营红利时代来临。强者恒强：政策约束下行业格局将更为稳定，优质房企凭借自身资金、规模、操盘等方面优势，将更具竞争力。多重曲线：随着行业从增量时代慢慢进入存量时代，持续性收入将成为房地产企业下半场的核心分化点。（2）新开工：房企潜在开工意愿或下行，预计2021年0增速；（3）投资：预计2021年同比增长4.9%。（4）竣工：将迎来快速放量，预计同比增长10%；（5）销售：一二线表现更佳，预计销售金额同比增长2.8%，销售面积同比下降2.1%。

➢ 关注行业毛利率趋势和竞争格局变动

（1）从趋势看，2016-2017年房企获取的高价地确实给房企经营带来较大困扰；2018年后，房企对于后市房价更理性的预期推动土地市场表现平和，毛利率有望触底回升。（2）“三道红线”政策对房企而言，将是一次信贷资源分配规则的调整。新政使得行业格局更为固定，弯道超车难度持续加大，集中度提升逻辑得到巩固。

➢ 预计2021行业以稳为主，维持看好评级

展望2021年，预计行业整体格局以稳为主；总量数据会维持稳定，政策会不断微调烫平周期。房企逆周期拿地难度加大，而高效运营、产品优势将更加重要。我们认为未来地产股的估值会拉开差距，我们看好那些“资产质量高、融资成本低、持续收入高”的标的，符合上述特征的标的我们相信其估值将被市场重估。地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。建议重点关注地产板块机会，维持行业看好评级。重点推荐金地集团、保利地产、新城控股、金科股份、中南建设、旭辉控股集团、建发国际集团、金地商置。