[⚫Ta ble相对稳态——储蓄与信贷视角的自上而下预测

“储蓄迁移+按揭发放”才是判断销售的完整框架，二者的底层驱动因素分别是流动性和按揭利差，且明年都是慢变量，预计住房购买力仍有望保持小幅增长，商品房销量和金额分别-1.6%和+2.4%；鉴于库存去化周期的压制，以及销售和融资边际趋缓，预计明年新开工同比下降5%左右；交付只会迟到但不会缺席，重申竣工持续向上的判断。得益于土地购置的滞后支撑和建安投资的相对韧性，预计开发投资仍有望+5%以上。

变革：产业的核心矛盾从需求转向供给

监管的前瞻性和精细化大幅提高，“房住不炒+区间管理”将是常态，政策的低波动率将向需求端传导，以往“量价上、政策上”的超额收益窗口明显淡化，量价因子将被政策因子基本对冲。变革的时代，需求侧已不是定价主线，供给侧优化成为核心矛盾，资源（最大可投资头寸）和效率（广义净费率）是核心线索，二者在主流房企之间已出现重大差异，将体现为拿地能力和动力的分化，并最终优化终端销售的市场格局。

跃迁：如何定义“好房企”？

传统视角下的“账面盈利最大化”，其适用性在下降。净现金流最大化仍是普适原则，最终指向四项指标，一是周转效率、二是产品溢价、三是损耗控制、四是增长潜力。而股权价值最大化才是终极原则，资本市场视角，同样的现金流可能不同估值；什么样的房企可以有更低的贴现率？除了财务稳健、效率领先等因素之外，战略布局也是重要原因，从结果来看，“开发+自持”双平台驱动的房企，才是终极意义上的好房企。

物业：在“变与不变”中，寻找真成长

伴随板块扩容以及短期资金扰动，龙头物业股普遍有较大跌幅，但行业量价前景、业务边界扩张、增值服务前景、龙头企业进阶、科技含量提升等支撑板块长期价值的核心逻辑并没有改变。扩容和分化将是主线，“真成长”物企才能继续享受估值溢价，从结果来看，“含金量、确定性、持续性”是检验真成长的核心指标；从本质来看，“服务品质、管理机制、资源禀赋”是真成长的最终来源，“资源+外拓”均衡型才是最优。

投资策略：拥抱“好房企”，配置“真成长”

开发板块：需求已不是定价主线，供给侧格局优化趋势下，拥抱“好房企”才能长期胜出，首选“开发+自持”双轮驱动的战略领先型房企，典型如【万科A、新城控股】，其次优选能够持续创造净现金流的效率型房企，典型如【保利地产、金地集团】，以及【金科股份、中南建设、阳光城】等弹性标的。物业板块：资源是赢在起点，外拓是后天实力，二者并无优劣之分；重视市场化能力较强的“资源型”央企物业公司，以及服务品质和资源禀赋相对领先的“进取型”民营物业公司，A 股重点推荐【招商积余】