去金融化持续，房企业绩首次出现下滑，盈利回落至2015 年水平，报表拐点和周期反映已经出现，房企的大浪淘沙拉开序幕，应对是当前房企迫在眉睫的事情。

摘要： [T ab2l0e2_0S年um房m企ar继y]续 缩表，而且业绩首次出现下滑，盈利回落至 2015年水平。1）重点房企资产扩张继续收缩5%，主要源于权益扩张的大幅收缩，以及负债扩张的持续收缩； 2）重点房企的三费率平均为7.2%，相较2019 年下降0.9pct, 处于近10 年的低位水平。其中占比最高的管理费用率改善最好，因为多数房企从扩张期进入到深耕期；3）经历过2017 年火爆抢地，房企从2018 年便开始大规模计提存货减值准备，2020 年的存货跌价损失创新高；4）重点房企毛利率从2019 年开始下滑，2020 年较2019 年大幅下滑4.6 个pct 至26.4%。重点房企净利率也继续下滑，净利润率扣除投资收益和公允价值变动后下降 1.6pct 至8.6%，归母净利率下滑1.7 个pct 至7.9%，回落到2015 年的盈利水平。2）随着高价地的结转，存货减值的拖累，重点房企归母净利润同比减少8%，首次出现业绩下滑。

 房企降杠杆拿地不再激进，加快周转享受管理红利。一方面，受融资三道红线的影响，房企继续降杠杆，重点房企有息负债增速从2019年的9.7%持续下滑至2020 年的7.6%。由于融资红利和土地红利的消失，在降杠杆过程中，房企土储扩张速度放缓，拿地不再激进；另一方面，重点房企从拿地-销售-竣工交付的速度在加快，从2019 年平均3.37 年加快到2020 年3.26 年。房企为了加快回笼资金，以及加快结转增厚净资产以达三道红线目标等，房企都将加快周转速度，而优秀的房企将享受管理红利。

 房企持续降土储，地货比提升。1）在杠杆管控压力下，2020 年重点房企土储仅微增3.7%至24.7 亿平；2）从土储去化周期看，2020 年继续下降0.21 年至4.47 年，随着土储逐渐结转，未来仍有下降空间； 3）重点房企地货比逐年上升至40%，一方面带来无息杠杆压力，另一方面也让毛利率承压。

 竣工稳定增长，销售目标再降速。1）重点房企2020 年竣工略低于计划，2021 年计划竣工仍保持较高增速，重点房企2020 年新开工面积下滑8.4%，2021 年计划开工止跌小幅增长；2）从2020 年公布销售目标房企看，总销售额略超年初目标，2021 年房企目标销售增速延续下降趋势，降至11%；3）2020 年有息负债成本与2019 年基本持平，TOP11-20 有一定下行。港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A 股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等。

 风险提示：融资调控超预期，导致缩表速度过快。