本月观点：4月中央房地产政策持续趋紧，住建部约谈5城负责人，督导针对性调控趋于常态，调控城市范围扩大至三四线。“小阳春”行情延续下，4月取证推盘节奏加快，成交延续高增，主流房企销售表现靓丽；同时多地迎来首批供地，土拍整体维持较高景气度，具备资金优势的国企及绿档房企拿地相对积极，预计后续第二批、第三批集中供地土拍热度或趋于平稳，行业拿地隐含毛利率有望逐步企稳。投资建议方面，当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，短期重点关注热点城市集中供地成交情况，若拿地端隐含毛利率有所改善，有望带动行业估值修复。个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的融创服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、金科服务。

 政策：延续偏紧基调，扩大调控城市范围。4月涉房类政策共41项，环比降12.8%；其中偏紧类31项，偏松类5项。中央层面首次提出“防止以学区房等名义炒作房价”，多次提及增加租赁住房供给，住建部约谈5城负责人，强化政策实施效果。地方层面，仍以新增或加码“四限”、加强房地产金融监管、整顿市场秩序为主，调控城市范围从传统一二线城市扩大至三四线城市。

 资金：信贷投放边际收敛，集合信托明显降温。4月M2增速环比回落1.3个百分点，社融存量增速环比回落0.6个百分点，货币政策向常态回归。4月房企境内信用债、境外债发行规模小幅提升，环比分别升2.5%、升12.3%。集合信托发行规模明显下滑，环比降27.5%。到期压力下，预计房企融资态度仍将保持积极，随着“三条红线”、房贷集中度新规共同发力，高频监测下，预计行业融资环境维持偏紧状态。

 楼市：取证推盘加快，成交延续“小阳春”行情。4月楼市延续“小阳春”热度，重点50城新房、20城二手房月日均成交同比增长42.3%、22.1%。推盘小高峰下，35城商品房平均批准上市面积环比升63.6%，平均可售面积环比降1.2%，出清周期18.8个月，推盘力度加大下35城出清周期仍处2020年以来低位，或反映当前热点城市销售仍具备支撑。

 地市：成交量跌价升，溢价率整体上行。4月百城土地供应建面环比升58.5%，成交建面环比降7.8%，土地成交均价环比升79.1%，土地溢价率24.2%，环比升9.4个百分点，4月中下旬迎来首批集中供地，土地供应量井喷，由于当前热点城市销售尚可、年初拿地可在年内贡献销售，首批集中供地城市土拍整体维持较高景气度，土地溢价率上行，预计后续第二批、第三批集中供地土拍热度或逐步缓和，地市趋于平稳。

 房企：销售保持高增，单月拿地销售比回升。百强房企4月单月销售面积、销售额分别同比增长23.3%、34%，较2019年同期增长21.8%、34.8%。4月50强房企整体拿地销售金额比36.2%、拿地销售面积比63.1%，环比分别升21.5pct、23.9pct。由于1-3月热点城市入市地块较少，整体看1-4月50强房企整体拿地力度不及去年同期，国企及绿档房企拿地相对积极。

 板块表现：4月申万地产板块下跌1.54%，跑输沪深300（1.49%）。截至5月20日，当前地产板块PE（TTM）8.25倍，估值处于近五年3.28%分位。