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购物中心的运营管理，规模和效率是关键，而品牌优势是根本。行业的发展空间仍然广阔，由重到轻的运营模式嬗变处于现在进行时。基于品牌实力、运营规模和护城河，在重资产领域我们重点推荐龙湖集团，在轻资产领域则重点推荐华润万象生活。
研究商管公司，可观察规模、效率和平台盈利能力的指标。商管行业在招商、空间和会员多个层面都具备规模经济，故而建议详查购物中心数量、面积等规模指标。运营能力是商管公司发展根基，而单店人流量、GMV、租金、全口径收入等都是证明运营效率的证据。商管平台盈利，则是能剔除区位因素，观察轻资产运营价值的表征。
商业地产发展空间仍然广阔。目前我国的购物中心总建筑面积近5.8 亿平方米。电商渗透率，至少在核心城市已经没有太大提升空间。我们认为，其中具备改造价值的购物中心数量高达数千，且每年新开业的购物中心量级近千，优秀商管公司具备广阔舞台。商管合同在签署后具有高度稳定性，业主方很难随意更改合同，合同会成为10-20 年内贡献管理费收入的保障。
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