⚫全年需求预期上修，行业基本面韧性依旧人口视角，过去几年被低估的城镇化和家庭小型化导致实际需求中枢好于预期，且需求的滞后释放可能还在延续；金融视角，上半年按揭总量约束并不强，压力可能在下半年，但储蓄搬家一直是住房购买力的首要支撑，短期内房价上涨预期仍偏强，只要不快速加息，储蓄搬家仍将支撑需求韧性持续至年底。预计2021 年全国商品房销售面积/金额同比+6.2%/+12.5%，需求强势背景下，全年施工面积与强度仍有不错表现，叠加PPI 明显上行，全年房地产开发投资可实现双位数增长，行业整体基本面韧性依旧。

⚫ 开发之道，在控成本，在产品力，在超越周转回归生意的本质，房企经营之道不外乎做大和做强，曾经，做大在前，往后，做强更重要。如何做大？杠杆约束之下的“可投资头寸”是关键，也是未来格局优化的核心线索，主流房企的规模扩张潜力已拉开显著差距，并且要素市场集中度也有所提升，只是仍面临普遍的盈利挑战，竞争劣势房企的退出低于预期。如何做强？产品溢价受限之际，成本控制是关键，尤其是广义费用率的差距已进一步扩大，基本面阿尔法已经确立；长周期视角，地产消费属性在回归，产品力仍是制胜之道；周转对于改善ROIC 是双击，但超越周转才能最终破局，“开发有效率、运营有能力”是地产存量时代的终极商业模式。

⚫ 物业之道，在含金量，在确定性，在模式进阶行业空间与格局红利持续释放，规模与成长仍是主旋律，物业股投资将进入第二阶段（业绩与估值齐升->业绩增长&估值分化），选股能力是关键。主流物企业绩内涵大不同，商誉、应收、关联交易等角度可识别含金量；在手合约、关联房企销售、第三方直拓占比、业主增值服务占比等角度可量化测算业绩增长的确定性，部分高增长预期背后隐含较大比例的收并购；只有兼顾含金量和确定性，才能找到“真成长”；“基础物管->消费服务 ->开放平台”是商业模式演进的终极方向，对应不同的估值台阶，只有具备规模、品质、开放等特质的龙头才有可能完成进化。商管则是内生与外延均衡增长的高级赛道。

⚫ 投资建议：开发关注四条结构性线索，物业寻找多维度最优解开发板块量价景气无忧，但盈利挑战和政策压力依旧，贝塔机会短期淡化，阿尔法视角下关注四条结构性线索：1）赛道切换，重视“开发有效率+运营有能力”的类资管型房企，长期回报率将优于标准化REITs；2）腰部成长，增量市场规模仍足够大，具备优质土储和竞争优势的腰部龙头仍具备高增长机会；3）分母改善，规模导向降低之后，财务风险和融资成本具备显著下降空间；4）稳健增长和高股息的低估值蓝筹。传统物管行业将进入投资的第二阶段，挖掘“真成长”是关键策略，寻找“含金量、确定性与模式进阶”的最优解，可至少保障高增长红利；新兴商管行业空间稳健增长且集中度持续提升，优质龙头具备强大的内生增长逻辑和清晰的外延扩张路径，正处黄金投资时期。