宏观专题研究：测算未来地产竣工弹性-20231020-民生证券-16页

# 房地产 # 竣工弹性 # 保交楼大小：0.95M | 页数：16 | 上架时间：2023-10-31 | 语言：中文

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类型: 宏观

上传者: 李琳琳

撰写机构: 民生证券

出版日期: 2023-10-20

摘要：

今年 1-9 月房屋竣工面积同比 19.8%，是地产链中表现最好的一个环节。市场普遍较为关注，今年竣工高峰过后，明年地产竣工又将如何，能否延续双位数高增长？不同于以往周期，本轮地产下行过程中，新开工面积有所下滑。新开工似乎是竣工的前置指标，据此，有部分市场观点担忧未来竣工需求。但要强调的是，2021 年以来地产行业迎来供需关系重构，地产链运行逻辑发生变化，新开工和竣工的相关性不再延续以往节奏。这也意味着，我们估算 2023 年及以后年份地产竣工时，需要不局限于传统地产运行规律经验。即不能将视线只聚焦于新开工和竣工之先后关系，更应该关注销售面积对后续竣工的指示性意义。以销售面积为锚，我们搭建预测未来竣工面积的方法论。当年“需要竣工面积”由三部分构成：（一）之前 3 年的期房销售，按照合同交付规定，当年需要完成竣工并交付的部分，这是匡算当年竣工面积的主要基础。（二）当年现房竣工。（三）过去年份未及时竣工的延期交付期房，在当年完成竣工的部分。当年“实际竣工面积”小于等于“需要竣工面积”，两者差在竣工节奏（即竣工率）。若竣工率为 100%，则实际竣工面积等于需要竣工面积。可以发现，匡算实际竣工面积，我们需要在需要竣工面积基础上，再假设一个竣工率。在保交付语境之下，保交楼进度与竣工率相关。即保交付进度强，竣工率便高。经历 2022 年停工在建项目较多，2023 年积极保交付，我们可用 2022 年和 2023 年保交楼节奏，作为估算 2024 年竣工面积测算的竣工率参考锚。

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李琳琳

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