青山依旧在:政策面来看,物业服务行业的政策持续友好,物业企业作为社区基层治理体系中的重要一环,其重要性获得了社会各界的充分认可。基本面来看,随着近期房地产行业流动性紧张的缓解,预计四季度竣工将维持平稳较快增长,利于物管交付面积的提升;近期热点城市逐步推广“优质优价”,物业服务行业有望迎来“量价齐升”。
惯看秋月春风:物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势,短期市场波动不影响长期发展趋势向好。第三季度以来,板块受到港股集体回撤以及个别房地产企业信用风险的影响,出现较大幅度回调;但我们认为物管行业的政策面、基本面以及发展前景向好的趋势均没有出现变化;随着后续地产信用问题的厘清、个别公司风险事件的有序处理、以及港股市场整体价值逐步体现,物管板块的整体估值有望修复。
当前,伴随着我国城镇化率的提升速度放缓,房地产行业价值链重心由前端开发逐渐向后端运营管理转移。在提出“共同富裕”的时代背景下,随着人口老龄化程度加深、居民消费升级、服务消费意识觉醒,物业服务作为劳动密集型和服务消费型行业,在提供就业岗位方面具备较大潜力,未来行业发展速度有望加快,发展空间有望进一步扩大。
投资建议:物业行业定位“社区治理基层支柱”,各级政府政策支持力度较强,“优质优价”利于拓展行业整体发展空间,从行业发展趋势和公司资源禀赋出发,建议关注四条主线: 1)规模第一梯队,有望输出管理和资源的平台类公司,推荐碧桂园服务,建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务; 2)规模第二梯队的成长型标的,建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务; 3)收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的,建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企; 4)资源禀赋突出的央企物管标的,推荐中海物业、保利物业、华润万象生活,建议关注招商积余。
风险提示:人工成本快速提升风险,增值服务拓展风险,关联方依赖风险,外包业务质量风险当前,伴随着我国城镇化率的提升速度放缓,房地产行业价值链重心由前端开发逐渐向后端运营管理转移。在提出“共同富裕”的时代背景下,随着人口老龄化程度加深、居民消费升级、服务消费意识觉醒,物业服务作为劳动密集型和服务消费型行业,在提供就业岗位方面具备较大潜力,未来行业发展速度有望加快,发展空间有望进一步扩大。
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