中观核心观察:房地产行业得到政策持续托底 1、由于第二批集中供地降温明显,长沙、北京、沈阳、杭州、广州的流拍率均高达50%以上。为了降低流拍率,提高成交量,深圳、广州、天津、南京等部分热点城市,在土地出让规则上有明显的变化,比如提高房价销售上限,释放给地产商一定利润;适度放宽保证金支付期限;降低参拍门槛,调动房企积极性等。
2、2021 年初至Q3,全国首套房房贷利率持续上行至5.74%,直到10 月份才开始环比下行1bp,边际收紧开始缓和。前期利率上涨程度较大的城市,也出现下调。广州、佛山、成都、惠州等年内首套房贷利率累计涨幅达80-120BP,目前已有部分银行下调,其中广佛等下调10-20BP,惠州工行、建行、农行下调20-30BP,而成都建行、农行等下调50-60BP。
3、银保监会在三季度重点工作会中表示,在贷款首付比例和利率方面支持首套房购房者。近一个月,各地对居民端信贷的执行已有所修正,具体体现在增加额度加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例、放宽二手房贷款等。广州、上海各大银行放款周期从4-6 个月降至最快1-2 个月,建行出现1 个月就能放款的单子。客户资质要求降低,如广州部分银行放宽首付来源的审查,查到父母层面即可;首付比例定向下调,如佛山,外地客限购区域首付比例从4 成降至3 成对于房地产市场的土地价格、房价和房地产股的思考 1、2008 年至今,土地溢价率和房价变化全面联动的,由于一手房往往有政策限价调控,更多去观察最反应真实交易情绪的二手房价格变化。
2、最近十年最为显著的三轮房地产牛市分别是2009-10 牛市、2013 年小牛市、2015-17 牛市,分别是四万亿经济刺激降息货币政策、土地溢价回暖、14-15 降准降息货币周期引起,受到国家政策影响非常深远。
3、观察几次牛市高点的地产相关行业主要财务指标包括毛利率、ROE、利润和营收增长率,钢铁行业高点先于地产行业高点,地产行业高点匹配土地溢价率高点。建筑材料高点先于家电和建筑装饰高点。
4、进入2021 年至今,呈现出一二线土地溢价率受到严格压制,尤其从2021 年Q2 开始的集中供地,使得一线城市土地溢价率从8%继续下降在3%以下,二线城市土地溢价率从17%下降至13.5%,三线城市土地溢价率下滑最快,从年初26%下降至 7%,地产行业暂时难以出现反转。
周度中观数据方面上游方面,布伦特轻质原油、NYMEX 轻质原油价格继续下跌,NYMEX 天然气价格下跌。原油钻井数增加。煤价方面,焦炭、焦煤、动力煤均上涨。欧洲、理查德、纽卡斯尔动力煤价大幅上涨,锚地船舶数减少。LME 有色期货铜、铝、锌、锡、镍价格上涨,铅价小幅下跌。COMEX 黄金价格、银价下跌,铜价上涨。锂价继续上涨,江西钨精矿价格小幅下跌,BDI 上涨。中游方面,螺纹钢期货和现货价格均上涨,高炉开工率上涨,钢厂产能利用率下降,水泥均价小幅下降。化工产品涤纶短纤、涤纶 DTY、PTA 价格出现下跌,粘胶长丝、甲醇、天然橡胶、PVC 价格上涨,山东地区MDI 下降。国内外多晶硅价格小幅下跌。
下游方面,十大城市商品房成交面积大幅下降。猪肉价格继续回升,白羽鸡均价上涨,山东蔬菜批发价格指数继续下降。
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